[X] Đóng lại
Loading...
kế toán Thiên ưng
KẾ TOÁN THIÊN ƯNG chuyên dạy học thực hành kế toán thuế tổng hợp trên chứng từ thực tế và phần mềm HTKK, Excel, Misa. Là một địa chỉ học kế toán tốt nhất tại Hà Nội
học phí kế toán thiên ưng
học thực hành kế toán tổng hợp
học thực hành kế toán thuế
học thực hành kế toán trên excel
học phần mềm kế toán misa

CÔNG TY KẾ TOÁN THIÊN ƯNG dạy học kế toán thực hành thực tế

Địa chỉ học kế toán Thiên Ưng Quận 9 - HCM

Kế toán thuế cần lưu ý

Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà năm 2018


Cho thuê nhà cần đóng những loại thuế nào? Kế toán Thiên Ưng xin hướng dẫn cách tính thuế GTGT, TNCN từ tiền cho thuê nhà năm 2018, các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà.




1. Nếu Tổng số tiền cho thuê nhà < 100tr/năm

a, Quy định về thuế GTGT và TNCN: 


Theo khoản 2 điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC quy định:
 
- Hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và nộp thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế.
- Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được
từ 100 trăm triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCNcơ quan thuế không thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường hợp này

Theo điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định:
 
“b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì
mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.
 

Ví dụ 1: Bà C ký hợp đồng cho thuê nhà trong 02 năm - tính theo 12 tháng liên tục - với thời gian cho thuê là từ tháng 10 năm 2016 đến hết tháng 9 năm 2018, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng. Như vậy, doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của Bà C xác định như sau:

Năm 2016, Bà C cho thuê nhà 03 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là: 03 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng (
< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2016 Bà C không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2017, Bà C cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là: 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (
> 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2017 Bà C phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2018, Bà C cho thuê nhà 09 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 9), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là: 09 tháng x 10 triệu đồng = 90 triệu đồng (
< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2018 Bà C không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà.”



b, Quy định về lệ phí môn bài:

Theo Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP và điều 3 Thông tư  302/2016/TT-BTC quy định:

"Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:
Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm
từ 100 triệu đồng trở xuống.
- Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống. Mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình được miễn lệ phí môn bài là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân."


c, KẾT LUẬN:

- Từ ngày 1/1/2017 nếu cá nhân cho thuê nhà mà có Doanh thu hàng năm từ 100tr trở xuống thì sẽ: KHÔNG phải nộp thuế Môn bài, TNCN, GTGT.
 
DN cần chuẩn bị hồ sơ để đưa vào chi phí:
 
- Hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (Từ ngày 1/7/2015 thì không bắt buộc phải công chứng, Theo văn bản số 4528/TCT-PC ngày 02/11/2015 của Tổng cục Thuế)
- Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà (Không nhất thiết phải chuyển khoản cũng được theo điểm 2.4 khoản 2 điều 4 Thông tư 96, vì không có hóa đơn).

- Bảng kê 01/TNDN (ban hành kèm theo Thông tư số 78/2014/TT-BTC).
 

2. Nếu Tổng số tiền cho thuê nhà > 100tr/năm:


2.1. Ai là người đi nộp thuế?

Theo Công văn 2994/TCT-TNCN ngày 24/7/2015 của Tổng cục thuế:

"2. Đối với cá nhân cho thuê tài sản:
-
Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế,
-
hoặc Bên thuê tài sản khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng có thoả thuận bên thuê là người nộp thuế.

- Trường hợp trong năm cá nhân phát sinh doanh thu từ nhiều nơi, cá nhân dự kiến hoặc xác định được tổng doanh thu > 100 triệu đồng/năm thì có thể ủy quyền theo quy định của pháp luật để DN, tổ chức khai thay, nộp thay đối với hợp đồng cho thuê từ 100 triệu/năm trở xuống tại đơn vị.


2.2. Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà > 100tr/năm:

a. Thuế môn bài:


Doanh thu bình quân năm Mức phí môn bài cả năm
Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm 1.000.000 đồng/năm
Doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm 500.000 đồng/năm
Doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm 300.000 đồng/năm.

- Nếu phát sinh trong thời gian cuối năm (tức là phát sinh từ ngày 1/7) thì nộp 50% mức lệ phí cả năm.


b. Thuế GTGT + TNCN:

Theo điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015:


"Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

- Doanh thu tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế GTGT  và thuế TNCN xác định theo doanh thu trả tiền một lần.


Cách xác định số thuế phải nộp:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT X 5%
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN X 5%

Như vậy:
- Nếu Tổng số tiền cho thuê nhà > 100tr/năm thì cá nhân cho thuê nhà phải nộp:


Tổng thuế phải nộp = (Doanh thu  X  10%)  + Phí môn bài
----------------------------------------------------------
 
Ví dụ 2: Công ty kế toán Thiên Ưng thuê nhà của Ông A thời gian từ 1/1/2018 đến 31/12/2018, giá thuê là 11.250.000/1 tháng chưa bao gồm thuế. Thanh toán 6 tháng 1 lần: 67.500.000đ. Bên thuê sẽ chịu các khoản khoản thuế phát sinh.

Cách tính thuế cho thuê nhà như sau:
+) Thuê môn bài = 300.000 (Mức doanh thu trên 100tr đến 300tr/ năm)

+) Cách tính thuế GTGT + TNCN phải nộp:

Theo Công văn 3822/TCT-DNL ngày 22/08/2016 của Tổng cục thuế
"Căn cứ quy định nêu trên, doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản thuộc diện chịu thuế là doanh thu đã bao gồm thuế. Trường hợp Công ty TM&XNK Viettel ký hợp đồng thuê tài sản của các cá nhân, trong hợp đồng quy định giá thuê chưa bao gồm thuế và Công ty chịu trách nhiệm nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì Công ty xác định doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN bằng (=) doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9."

+) Cách tính thuế GTGT phải nộp:
- Theo quy định trên: Doanh thu tính thuế GTGT là doanh thu bao gồm thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Và vì trên hợp đồng thể hiện là bên thuê sẽ chịu các khoản thuế nên:
Doanh thu tính thuế GTGT = Doanh thu chưa gồm thuế chia chi (:) 0.9
-> Doanh thu tính thuế GTGT =
11.250.000 / 0.9 = 12.500.000
-> Tổng doanh thu tính thuế GTGT 6 tháng = 12.500.000 x 6 tháng = 75.000.000
=> Tổng số thuế GTGT phải nộp = 75.000.000 x 5% = 3.750.000

+) Cách tính thuế TNCN phải nộp:
Tương tự như trên: 
- Doanh thu tính thuế TNCN =
11.250.000 / 0.9 = 12.500.000
-> Tổng doanh thu tính thuế TNCN 6 tháng = 12.500.000 x 6 tháng = 75.000.000
=> Tổng số thuế TNCN phải nộp = 75.000.000 x 5% = 3.750.000

Như vậy:
- Tổng số thuế GTGT + TNCN phải nộp = 3.750.000 + 3.750.000 = 7.500.000
- Số thuế môn bài = 300.000


Ví dụ 3: Cùng với nội dung của ví dụ 2 bên trên. Nhưng giá thuê là 11.250.000 là giá đã bao gồm thuế
=> Doanh thu tính thuế GTGT
= 11.250.000 (Không phải chia cho (:) 0.9 nữa)
-> Tổng doanh thu tính thuế GTGT 6 tháng = 11.250.000 x 6 tháng = 67.500.000
=> Tổng số thuế GTGT phải nộp = 67.500.000 x 5% = 3.375.000



Chú ýNếu DN thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân.

Ví dụ 4: Cùng với ví dụ 2 bên trên: Giá thuê là 11.250.000 chưa bao gồm thuế (GTGT, TNCN) và Công ty kế toán Thiên Ưng nộp thuế thay cho cá nhân => Thì Cty sẽ được tính vào chi phí được trừ: Tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay 
= Tổng tiền thuê tài sản + Tiền thuế GTGT + TNCN
= (11.250.000 x 6 tháng = 67.500.000) + 7.500.000 = 75.000.000



3. Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà:

- Bản chụp Hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng.
- CMT phô tô công chứng chủ nhà
-
Tờ khai lệ phí môn bài theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP.
-
Tờ khai thuế cho thuê tài sản Mẫu 01/TTS (Ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính).
-
Phụ lục theo mẫu 01-1/BK-TTS (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

- Mỗi loại 2 bản.

+) Trường hợp DN khai thuế thay cho cá nhân thì trên Tờ khai ghi thêm “Khai thay”
vào phần trước cụm từNgười nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức theo quy định.
- Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn phải thể hiện đúng người nộp thuế là cá nhân cho thuê tài sản.
- DN khai thay sử dụng tờ khai mẫu số 01/TTS của cá nhân để khai theo từng hợp đồng hoặc khai cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.


DN cần chuẩn bị hồ sơ để đưa vào chi phí:
 
- Hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng
- Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà (Không nhất thiết phải chuyển khoản cũng được theo điểm 2.4 khoản 2 điều 4 Thông tư 96, vì không có hóa đơn).
- Chứng từ nộp thuế thay chủ nhà và hồ sơ nộp thuế. (Nếu trong hợp đồng thảo thuận DN nộp thay hoặc DN chịu khoản thuế)

+) Trường hợp cá nhân trực tiếp khai với cơ quan thuế:
- Nếu cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế thì sẽ
cần thêmBản chụp Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật.


4. Nơi nộp hồ sơ khai thuế:

Nơi nộp hồ sơ khai thuế là Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê.

Nguyên tắc kê khai thuế:
a. Đối với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản:
- Cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng thuê có thỏa thuận bên đi thuê nộp thuế thay thì doanh nghiệp, tổ chức kinh tế có trách nhiệm khấu trừ thuế, khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân bao gồm cả thuế GTGT và thuế TNCN.

- Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khấu trừ thuế GTGT, thuế TNCN trước khi trả tiền thuê tài sản cho cá nhân nếu trong năm dương lịch cá nhân có doanh thu cho thuê tài sản tại đơn vị trên 100 triệu đồng. Trường hợp trong năm cá nhân phát sinh doanh thu từ nhiều nơi, cá nhân dự kiến hoặc xác định được tổng doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì có thể ủy quyền theo quy định của pháp luật để doanh nghiệp, tổ chức khai thay, nộp thay đối với hợp đồng cho thuê từ 100 triệu/năm trở xuống tại đơn vị.

b. Đối với trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế
- Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế là cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với cá nhân; cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với tổ chức không phải là tổ chức kinh tế (cơ quan Nhà nước, tổ chức Đoàn thể, Hiệp hội, tổ chức Quốc tế, Đại sứ quán, Lãnh sự quán, ...); cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng không có thỏa thuận bên thuê là người nộp thuế.

- Cá nhân trực tiếp khai thuế thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân nếu có tổng doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng.
- Cá nhân lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán hoặc khai thuế một lần theo năm. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.
- Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.



5. Thời hạn nộp tờ khai và tiền thuế: 

- Thời hạn nộp Tờ khai lệ phí môn bài là ngày cuối cùng của tháng ký hợp đồng.

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo kỳ hạn thanh toán (Tờ khai thuê Tài sản 01/TTS) chậm nhất là ngày thứ 30 (ba mươi) của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.

Ví dụ 5: Ông X có phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thời hạn thuê là 02 năm - tính theo 12 tháng liên tục - kể từ ngày 10/04/2015 đến ngày 09/04/2017, kỳ hạn thanh toán là 3 tháng một lần. Ông X lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán thì:
- Thời hạn khai thuế của kỳ đầu tiên chậm nhất là ngày 30 tháng 7 năm 2015 (ngày 30 của tháng đầu quý III);
- Thời hạn khai thuế của kỳ thứ hai chậm nhất là ngày 30 tháng 10 năm 2015.
- Các kỳ khai thuế tiếp theo thực hiện tương tự, chậm nhất là ngày 30 của tháng đầu quý sau quý bắt đầu thời hạn cho thuê;

+) Trường hợp hợp đồng cho thuê nhà của Ông X có kỳ hạn thanh toán là 6 tháng/lần. Ông X lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán thì:
- Thời hạn khai thuế của kỳ đầu tiên chậm nhất là ngày 30 tháng 7 năm 2015 (ngày 30 của tháng đầu quý III);
- Thời hạn khai thuế của kỳ thứ hai chậm nhất là ngày 30 tháng 01 năm 2016 (ngày thứ 30 của tháng đầu quý I).
- Các kỳ khai thuế tiếp theo thực hiện tương tự, chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.
-------------------------------------------------------------

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày thứ 90 (chín mươi) kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.

Thời hạn nộp tiền thuế:
- Thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.




Chúc các bạn thành công!
   
 
cách tính thuế cho thuê nhà mới nhất
 
Các bạn muốn học cách kê khai thuế, lập báo cáo quyết toán thuế thực tế có thể tham gia: Lớp  học kế toán thuế thực hành thực tế
__________________________________________________

 
Họ tên
Mail của bạn
Email mà bạn muốn gửi tới
Tiêu đề mail
Nội dung

học phí kế toán thiên ưng
Xem thêm

KẾ TOÁN THIÊN ƯNG ĐỊA CHỈ CÁC CƠ SỞ HỌC
Hotline: Mr Nam:
                 0984. 322. 539
                 0963. 133. 042
1. Cơ sở Cầu Giấy: Lô B11 (Sau Tòa nhà Richland) - Số 9A - Ngõ 181 (Bên cạnh tòa nhà HITC) - Đường Xuân Thủy, Q. Cầu giấy, Hà Nội
Email: ketoanthienung@gmail.com 2. Cơ sở Đại Kim:  Phòng 207 - Tòa nhà A5 - Đường Nguyễn Cảnh Dị - Khu đô thị Đại Kim, Định Công, Hoàng Mai, Hà Nội
          (Cách cầu Định Công khoảng 300m về phía Linh Đàm)

Website: ketoanthienung.net
3. Cơ sở Thanh Xuân: Phòng 3A – Chung cư 39 - Số 19 Nguyễn Trãi,  Thanh Xuân
(Giữa Ngã Tư Sở – Giao cắt giữa Nguyễn Trãi và Trường Chinh).
  4. Cơ sở Long Biên: Phòng 501 - Nhà B13 - Ngõ 461 Nguyễn Văn Linh, Sài Đồng, Long Biên
(Gần chi cục thuế Quận Long Biên - Đường 5)
  5. Cơ sở TP. Hồ Chí Minh: Phòng 9.04 - Chung cư Green Building số 540/1 - Đường cách mạng tháng 8, Phường 11, Quận 3, TP. HCM
(Đối diện Công viên Lệ thị Riêng)
  6. Cơ sở Hai Bà Trung: Phòng 805 - Toà nhà CT2 - Chung cư Skylight (125D Minh khai) - Ngõ Hoà Bình 6 - Đường Minh Khai - Hai Bà Trung - Hà Nội.
(Nằm trong ngõ Hoà Bình 6 trên đường Minh khai)
  7. Cơ sở TP. Hồ Chí Minh: Phòng 113 - Toà nhà Sunshine - Số 26 - Đường Quang Trung - Phường Hiệp Phú - Quận 9 - TP. HCM.
Bản quyền thuộc về: Kế toán Thiên Ưng  DMCA.com Công ty kế toán Thiên Ưng
 
học phí kế toán thiên ưng