Hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà 2024: Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà, cách tính thuế TNCN cho thuê nhà. Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà? Phương pháp tính thuế cho thuê tài sản? Kế toán Thiên Ưng xin giải đáp các vướng mắc đó.
Căn cứ theo:
+ Thông tư 40/2021/TT-BTC, Thông tư 100/2021/TT-BTC, Công văn 2626/TCT-DNNCN quy định về thuế GTGT, TNCN đối với cá nhân cho thuê tài sản;
+ Thông tư 100/2021/TT-BTC sửa đổi Thông tư 40/2021/TT-BTC hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh. (Ngày ban hành: 15/11/2021, Ngày hiệu lực: 01/01/2022)
+ Nghị định số 139/2016/NĐ-CP, Thông tư 302/2016/TT-BTC, Thông tư 65/2020/TT-BTC, Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định về lệ phí môn bài đối với cá nhân cho thuê tài sản, cụ thể như sau:
----------------------------------------------------------
1. Cá nhân cho Thuê tài sản gồm những Tài sản gì:
Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm:
+ Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú;
+ Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển;
+ Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.
Lưu ý: Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
---------------------------------------------------------------------------------------
2. Nguyên tắc tính thuế cho thuê tài sản:
- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.
- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.
Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:
Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.
- Mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình được miễn lệ phí môn bài là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
Như vậy:
- Nếu cá nhân cho thuê tài sản mà có doanh thu trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN và lệ phí môn bài.
- Nếu doanh thu trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng/năm thì phải kê khai, nộp thuế GTGT, TNCN và lệ phí môn bài.
Lưu ý số 1: Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch. (Theo Khoản 3 Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC)
Lưu ý số 2: Về cách xác định doanh thu để xác định xem có phải đóng thuế hay không:
+ Theo Công văn Số: 3822/TCT-DNL ngày 22 tháng 08 năm 2016 V/v: doanh thu tính thuế đối với trường hợp cá nhân cho thuê tài sản thì:
Căn cứ quy định nêu trên, doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản thuộc diện chịu thuế là doanh thu đã bao gồm thuế. Trường hợp Công ty TM&XNK Viettel ký hợp đồng thuê tài sản của các cá nhân, trong hợp đồng quy định giá thuê chưa bao gồm thuế và Công ty chịu trách nhiệm nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì Công ty xác định doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN bằng (:) doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9.
+ Theo công văn 2046/CTHPH-TTHT ngày 22/07/2022 của cục thuế TP Hải Phòng thì:
------------------------------------------------------------------------------------
Dưới đây Kế toán Thiên Ưng xin lấy 1 số ví dụ để các bạn dễ hình dung nhé:
Ví dụ 1: Phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch:
1. Bà Nguyễn Mai Anh cho thuê tài sản từ tháng 1/2024 đến tháng 12/2024, với giá thuê là 8.000.000đồng/tháng (giá thuê này đã bao gồm thuế)
-> Tổng doanh thu trong năm 2024 là: 8.000.000 x 12 tháng = 96.000.000/năm => Như vậy Bà A Không phải kê khai, nộp thuế cho thuê tài sản (Vì doanh thu nhỏ hơn 100 triệu đồng/năm).
2. Bà Trần Thị Ly cho thuê nhà từ tháng 1/2024 – đến tháng 12/2024, với giá thuê là 10.000.000đồng/tháng (giá thuê này chưa bao gồm tiền thuế, bên thuê có trách nhiệm nộp thay tiền thuế)
-> Tổng doanh thu chưa bao gồm tiền thuế năm 2024 là: 10.000.000 x 12 tháng = 120.000.000/năm
=> Tổng doanh thu đã bao gồm tiền thuế năm 2024 là: 120.000.000/[1-(5%+5%)] = 120.000.000/0,9 = 133.333.333đ/năm
=> Như vậy Bà Trần Thị Ly phải kê khai, nộp thuế cho thuê tài sản cho doanh thu thu được từ việc cho thuê nhà trong năm 2024 (Vì doanh thu năm 2024 lớn hơn 100 triệu đồng/năm)
-> Cụ thể là nộp 3 loại thuế: Thuế môn bài, thuế GTGT, thuế TNCN (chi tiết cách tính, xem tiếp phần bên dưới nhé)
-------------------------------------------------------------
Ví dụ 2: Phát sinh doanh thu Không đủ 12 tháng trong năm dương lịch:
Bà B cho thuê nhà từ tháng 10/2024 đến hết tháng 9/2025 (trước đó từ tháng 1 – 9/2024 Bà B không cho đơn vị nào thuê), với giá thuê là 20.000.000đồng/tháng.
-> Doanh thu thực tế năm 2024 là: 3 tháng x 20.000.000 = 60.000.000 -> Tổng doanh thu năm 2024 nhỏ hơn 100 triệu => Năm 2024, Bà B không phải kê khai nộp thuế cho thuê tài sản.
-> Doanh thu thực tế năm 2025 là: 9 tháng x 20.000.000 = 180.000.000 -> Tổng doanh thu năm 2025 lớn hơn 100 triệu => Năm 2025, Bà B phải kê khai nộp thuế cho thuê tài sản.
----------------------------------------------------------
3. Cách tính thuế cho thuê tài sản phải nộp:
a. Cách tính thuế GTGT, TNCN phải nộp:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN
Trong đó:
- Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
- Tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC, cụ thể như sau:
|
STT |
Danh mục ngành nghề |
Tỷ lệ %
tính thuế GTGT |
Thuế suất
thuế TNCN |
|
2. |
Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu |
|
|
|
|
- Cho thuê tài sản gồm:
+ Cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi trừ dịch vụ lưu trú;
+ Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển;
+ Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ; |
5% |
5% |
Như vậy:
|
Số thuế GTGT phải nộp |
= |
Doanh thu tính thuế GTGT |
X |
5% |
|
Số thuế TNCN phải nộp |
= |
Doanh thu tính thuế GTGT |
X |
5% |
---------------------------------------------------------------
b. Cách tính lệ phí môn bài phải nộp:
|
Doanh thu bình quân năm |
Mức phí môn bài cả năm |
|
Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm |
1.000.000 đồng/năm |
|
Doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm |
500.000 đồng/năm |
|
Doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm |
300.000 đồng/năm. |
- Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.
+) Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.
+) Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.
- Trường hợp hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân.
+) Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.
- Nếu là cá nhân, nhóm cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh. => Sẽ được Miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh (từ ngày 01 tháng 01 đến ngày 31 tháng 12)
------------------------------------------------------------------------------------
Ví dụ 1: Công ty kế toán Thiên Ưng thuê nhà của Ông Trần Văn Mạnh thời gian từ 1/1/2024 đến 31/12/2024, giá thuê là 15.000.000đ/1 tháng chưa bao gồm thuế. Bên thuê sẽ nộp các khoản thuế phát sinh (nếu có).
Cách tính thuế cho thuê nhà năm 2024 như sau:
Vì doanh thu để tính thuế GTGT và thuế TNCN cũng như doanh thu để xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu đã bao gồm thuế.
=> Mà hợp đồng thuê nhà đang thỏa thuận giá 15.000.000đ/1 tháng là giá thuê chưa bao gồm thuế và Bên thuê sẽ phải nộp các khoản thuế phát sinh thay cho chủ nhà
Nên để tính thuế GTGT và thuế TNCN cũng như doanh thu để xác định mức thu lệ phí môn bài phải nộp thì sẽ phải xác định doanh thu tính thuế như sau:
Bước 1: Xác định doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản
Doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản = 15.000.000 X 12 tháng = 180.000.000đ/năm
Bước 2: Xác định doanh thu tính thuế
Doanh thu tính thuế = doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9 = 180.000.000 / 0,9 = 200.000.000/năm
Bước 3: Xác định xem có phải đóng thuế hay không
Với mức doanh thu tính thuế năm 2024 là 200.000.000 thì thuộc đối tượng phải kê khai nộp đầy đủ 3 loại thuế là Lệ phí môn thuế, thuế TNCN và thuế GTGT
Bước 4: Tính số thuế phải nộp của từng loại thuế:
1. Lệ phí môn bài (thuế môn bài):
Với mức doanh thu là 200.000.000 sẽ thuộc mức doanh thu bình quân năm từ trên 100 đến 300 triệu đồng/năm => Mức lệ phí môn bài phải nộp là 300.000/năm
2. Thuế giá trị gia tăng:
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế x Tỷ lệ % tính thuế GTGT = 200.000.000 x 5% = 10.000.000
3. Thuế thu nhập cá nhân:
Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế x Thuế suất thuế TNCN = 200.000.000 x 5% = 10.000.000
Như vậy: Tổng số tiền thuế mà công ty Thiên Ưng sẽ phải nộp thay chủ nhà về ngân sách nhà nước là:
Số tiền thuế GTGT + Số tiền thuế TNCN + Số tiền lệ phí môn bài = 10.000.000 + 10.000.000 + 300.000 = 20.300.000đ
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Tiền thuế GTGT, TNCN nộp thay có được đưa vào chi phí hợp lý?
Theo khoản 2 điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC quy định:
"Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân."
-----------------------------------------------------------------------------------------
Ví dụ 2: Công ty kế toán Thiên Ưng thuê nhà của bà Nguyễn Thị Minh thời gian từ 1/3/2024 đến 31/12/2024, giá thuê là 16.000.000đ/1 tháng đã bao gồm thuế. Bên cho thuê sẽ tự kê khai nộp các khoản thuế cho thuê tài sản trực tiếp với CQT
Cách tính thuế cho thuê nhà của bà Nguyễn Thị Minh như sau:
Vì hợp đồng thuê nhà đang thỏa thuận giá 16.000.000đ/1 tháng là giá thuê đã bao gồm thuế
Nên doanh thu để xác định các loại thuế phải nộp sẽ được xác định theo giá thuê này mà không phải chia cho 0,9 nữa
như sau:
Bước 1: Xác định doanh thu tính thuế cho thuê tài sản năm 2024 của bà Minh
Doanh thu tính thuế = Giá thuê đã bao gồm thuế X Số tháng cho thuê trong năm = 16.000.000 x 10 tháng = 160.000.000/năm
Bước 2: Xác định xem có phải đóng thuế hay không
Với mức doanh thu tính thuế năm 2024 là 160.000.000 thì thuộc đối tượng phải kê khai nộp đầy đủ 3 loại thuế là Lệ phí môn thuế, thuế TNCN và thuế GTGT
Bước 3: Tính số thuế phải nộp của từng loại thuế:
1. Lệ phí môn bài (thuế môn bài):
Với mức doanh thu là 160.000.000 sẽ thuộc mức doanh thu bình quân năm từ trên 100 đến 300 triệu đồng/năm => Mức lệ phí môn bài phải nộp là 300.000/năm
2. Thuế giá trị gia tăng:
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế x Tỷ lệ % tính thuế GTGT = 160.000.000 x 5% = 8.000.000
3. Thuế thu nhập cá nhân:
Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế x Thuế suất thuế TNCN = 160.000.000 x 5% = 8.000.000
Như vậy: Tổng số tiền thuế mà bà Minh sẽ phải nộp thay chủ nhà về ngân sách nhà nước là:
Số tiền thuế GTGT + Số tiền thuế TNCN + Số tiền lệ phí môn bài = 8.000.000 + 8.000.000 + 300.000 = 16.300.000đ
-----------------------------------------------------------------------------------------
KÊ KHAI THUẾ CHO THUÊ TÀI SẢN
-----------------------------------------------------------------------------------
4. Kỳ kê khai thuế cho thuê tài sản:
4.1. Nếu là cá nhân trực tiếp kê khai thuế với Cơ quan thuế:
Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch.
- Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
Như vậy: Cá nhân cho thuê tài sản lựa chọn 1 trong 2 cách kê khai thuế:
+ Khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán).
+ Khai thuế theo năm dương lịch.
----------------------------------------------------------
4.2. Nếu Doanh nghiệp kê khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản:
1. Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong các trường hợp sau đây:
a) Tổ chức thuê tài sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận bên đi thuê là người nộp thuế;
Như vậy: Nếu trong hợp đồng thuê tài sản ghi là “bên đi thuê là người nộp thuế” => Thì DN có trách nhiệm kê khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản.
Kỳ kê khai thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản:
a) Trường hợp khai thuế thay, nộp thuế thay cho đối tượng hướng dẫn tại điểm a khoản 1 Điều này thì tổ chức thực hiện khai thuế, nộp thuế theo tháng hoặc quý hoặc từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc năm dương lịch theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Như vậy: DN lựa chọn 1 trong 4 cách kê khai thuế:
+ Khai thuế, nộp thuế theo tháng.
+ Khai thuế, nộp thuế theo quý.
+ Khai thuế, nộp thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán.
+ Khai thuế, nộp thuế theo năm dương lịch.
----------------------------------------------------------
5. Hồ sơ kê khai thuế cho thuê tài sản:
5.1. Đối với trường hợp: cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế
thì thực hiện theo quy định tại điều 14 của thông tư 40/2021/TT-BTC như sau:
5.1.1. Hồ sơ khai thuế
Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại tiết a điểm 8.5 Phụ lục I - Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ, cụ thể như sau:
a) Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
b) Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng) theo mẫu số 01-1/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
c) Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);
d) Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).
Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.
5.1.2. Nơi nộp hồ sơ khai thuế
Nơi nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:
a) Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.
b) Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.
5.1.3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:
a) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
b) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
5.1.4. Thời hạn nộp thuế
Thời hạn nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Quản lý thuế, cụ thể: Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
5.2. Đối với trường hợp doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản
thì thực hiện theo quy định tại điều 16 của thông tư 40/2021/TT-BTC như sau:
5.2.1. Hồ sơ khai thuế:
+ Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
+ Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê tài sản (áp dụng đối với tổ chức khai thay cho cá nhân cho thuê tài sản) theo mẫu số 01-2/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
+ Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng). Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.
Lưu ý: Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì trên tờ khai tích chọn “Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế thay, nộp thuế thay theo pháp luật thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức hoặc ký điện tử theo quy định. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế thể hiện người nộp thuế là tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay.
- Nơi nộp hồ sơ khai thuế: là cơ quan thuế quản lý trực tiếp tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay. Riêng trường hợp tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam, hồ sơ khai thuế được nộp tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.
5.2.2. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong trường hợp khai tháng hoặc quý như sau:
+/ Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thuộc trường hợp nộp hồ sơ khai thuế theo tháng thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo liền kề tháng phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay.
+/ Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thuộc trường hợp nộp hồ sơ khai thuế theo quý thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo liền kề quý phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay.
+ Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay nộp hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
+ Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay nộp hồ sơ khai thuế năm là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.
5.2.3. Thời hạn nộp thuế:
Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
-----------------------------------------------------------------------
Lưu ý: Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.
Theo điểm d, khoản 1, điều 9 của Thông tư 40/2021/TT-BTC
-----------------------------------------------------------------------
6. Hồ sơ để DN đưa chi phí thuê tài sản vào chi phí được trừ:
Theo khoản 2 điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC quy định:
2.5. Chi tiền thuê tài sản của cá nhân không có đầy đủ hồ sơ, chứng từ dưới đây:
- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản và chứng từ trả tiền thuê tài sản.
- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thoả thuận doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền thuê tài sản và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân.
- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân.
Như vậy:
a. Trường hợp trên hợp đồng ghi là chủ nhà là người nộp thuế, thì cần những chứng từ sau (không phân biệt giá thuê trên hay dưới 100tr/năm):
+ Hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (nếu có). (Không bắt buộc phải công chứng, theo văn bản số 4528/TCT-PC ngày 02/11/2015 của Tổng cục Thuế).
+ Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà. (Không bắt buộc phải chuyển khoản, theo điểm 2.4 khoản 2 điều 4 Thông tư 96, vì trường hợp này không có hóa đơn).
b. Trường hợp trên hợp đồng ghi DN sẽ nộp thuế thay thì cần những chứng từ sau:
* Hồ sơ chi phí để được tính vào làm chi phí được trừ khi tính thuế TNDN:
Theo quy định tại khoản 2.5 điều 4 của Thông tư số 96/2015/TT-BTC thì:
- Trường hợp 1: Trên hợp đồng thể hiện cá nhân (bên cho thuê) nộp thuế
+ Hợp đồng thuê tài sản
+ Chứng từ trả tiền thuê tài sản
- Trường hợp 2: Trên hợp đồng thể hiện Doanh nghiệp (bên đi thuê) nộp thuế
+ Hợp đồng thuê tài sản.
+ Chứng từ trả tiền thuê tài sản
+ Chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân.
Lưu ý: Trường hợp này được tính cả tiền nộp thuế thay cho cá nhân vào chi phí được trừ
----------------------------------------------------------------------------------------
Trường hợp bạn không tải được các mẫu trên thì làm theo cách sau:
Bước 1: Comment mail vào phần bình luận bên dưới
Bước 2: Gửi yêu cầu vào mail: ketoanthienung@gmail.com (Tiêu đề ghi rõ Tài liệu muốn tải)
------------------------------------------------------------------------------------------
Kế toán Thiên Ưng chúc các bạn thành công!
Các bạn muốn học cách kê khai thuế GTGT, TNCN, Cách xác định chi phí được trừ không được trừ, cách lập báo cáo quyết toán thuế TNCN, TNDN thực tế....
---------------------------------------------------------------------------------------------