Hướng dẫn cách tính các loại thuế cho thuê nhà, cho thuê tài sản như thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng theo quy định mới nhất năm 2026
Căn cứ pháp lý:
+ Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 149/2025/QH15
+ Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15
+ Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (Ban hành ngày 05/03/2026, có hiệu lực từ ngày 05/03/2026)
+ Thông tư 18/2026/TT-BTC ngày 05/03/2026 quy định về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (Ban hành ngày 05/03/2026, có hiệu lực từ ngày 05/03/2026)
|
Tổng quan về cách tính thuế GTGT và TNCN cho thuê nhà, tài sản của cá nhân: |
|
|
Mức doanh thu |
|
Loại thuế phải nộp |
Doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống |
Doanh thu năm trên 500 triệu |
|
Thuế GTGT |
Không chịu thuế |
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu x 5% |
|
Thuế TNCN |
Không phải nộp thuế |
Số thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu - 500 triệu) x 5% |
Chi tiết về cách tính thuế khi cá nhân cho thuê tài sản như sau:
1. Cá nhân cho thuê tài sản gồm những tài sản gì:
Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm:
+ Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi (không bao gồm dịch vụ lưu trú)
Lưu ý: Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
+ Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển;
+ Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.
2. Đối tượng chịu thuế cho thuê tài sản năm 2026:
Khi cho thuê tài sản, nếu doanh thu cho thuê đến sản đến ngưỡng chịu thuế sẽ phải nộp 2 loại thuế: đó là thuế thu nhập cá nhân và Thuế giá trị gia tăng
Theo quy định tại điều 3, điều 4 của Nghị định 68/2026/NĐ-CP thì:
+ Nếu hộ, cá nhân cho thuê tài sản có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thì thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN
+ Còn nếu hộ, cá nhân cho thuê tài sản có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng thì thuộc đối tượng chịu thuế GTGT và phải nộp thuế TNCN
=============== 
Lưu ý: bắt đầu từ ngày 01/01/2026 trở đi Theo Nghị quyết 198/2025/QH15 thì Doanh nghiệp, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh và tổ chức, cá nhân khác sẽ không phải nộp lệ phí môn bài nữa
3. Cách tính thuế cho thuê nhà năm 2026:
3.1. Cách tính thuế TNCN phải nộp khi cho thuê nhà vào năm 2026:
Theo khoản 4, điều 4 của Nghị định 68/2026/NĐ-CP thì đối với cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 như sau:
Điều 7. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh
4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.
Trong đó: mức quy định tại khoản 1 Điều 7 của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 chính là 500 triệu đồng
Vậy là: Cách tính thuế TNCN từ năm 2026 chỉ tính trên phần doanh thu vượt qua ngưỡng 500 triệu đồng
Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê nhà sẽ được tính theo công thức sau:
Số thuế TNCN phải nộp = (doanh thu năm - 500 triệu đồng) x 5%
Ví dụ: Anh Mạnh có doanh thu cho thuê nhà năm 2026 là 800 triệu/năm thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân bằng: (800 triệu - 500 triệu) x 5% = 15.000.000đ
Lưu ý: Theo khoản 4, điều 4 của Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (có hiệu lực từ ngày 05/03/2026) thì:
+ Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng;
+ Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.
+ Doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân: Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần;
(Theo điểm đ, khoản 2, điều 5 của Nghị định 68/2026/NĐ-CP)
3.2. Cách tính thuế GTGT phải nộp khi cho thuê tài sản vào năm 2026:
Theo quy định tại khoản 2, điều 3 của Nghị định 68/2026/NĐ-CP thì:
Điều 3. Thuế giá trị gia tăng
2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Vậy là: Công thức để tính thuế GTGT như sau:
Số thuế GTGT phải nộp = Tỷ lệ % x Doanh thu
Trong đó:
+ Tỷ lệ % được xác định theo Phụ lục I Kèm theo Thông tư số 69/2025/TT-BTC ngày 01 tháng 7 năm 2025 của Bộ trưởng Bộ Tài chính như sau:
|
Stt |
Danh mục nhóm hàng hóa, dịch vụ |
Tỷ lệ % tính thuế GTGT |
2
|
o) Cho thuê tài sản gồm:
- Cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi trừ dịch vụ lưu trú.
- Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển.
- Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. |
5% |
+ Doanh thu: Theo khoản 1, điều 7 Nghị định 181/2025/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế GTGT thì:
1. Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền cho thuê chưa có thuế giá trị gia tăng. Trong đó:
a) Số tiền cho thuê tài sản là giá thuê được quy định trong hợp đồng cho thuê tài sản.
b) Trường hợp cho thuê theo hình thức trả tiền thuê từng kỳ hoặc trả trước tiền thuê cho thời hạn thuê thì giá tính thuế là số tiền cho thuê trả từng kỳ hoặc trả trước cho thời hạn thuê chưa có thuế giá trị gia tăng.
Lưu ý: khi tính thuế GTGT sẽ tính trên toàn bộ doanh thu (chứ không phải tính trên phần vượt qua ngưỡng 500 triệu đồng giống như thuế TNCN)
Tóm lại: Công thức để tính thuế GTGT khi cá nhân cho thuế nhà có mức doanh thu trên 500 triệu như sau:
Số Thuế GTGT phải nộp = 5% x Doanh thu
Ví dụ: Anh Mạnh có doanh thu cho thuê nhà năm 2026 là 800 triệu/năm thì phải đóng thuế GTGT bằng: 5% x 800 triệu = 40.000.000đ
------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------------
Ví dụ về xác định nghĩa vụ thuế và cách thuế khi cho thuê nhà:
Ví dụ 1: Doanh thu cho thuê nhà chưa đến mức phải nộp thuế
Ông Nguyễn Văn Thắng cho Công ty kế toán Thiên Ưng thuê nhà. Trên hợp đồng thuê nhà thỏa thuận như sau:
+ Thời gian thuê: 1 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2026 đến hết ngày 31/12/2026
+ Giá thuê là: 30.000.000đ/tháng
+ Bên cho thuê tự chịu trách nhiệm kê khai và nộp thuế cho thuê tài sản theo quy định (nếu có)
Xác định nghĩa vụ kê khai nộp thuế cho thuê tài sản của anh Thắng khi cho thuê nhà vào năm 2026
Tổng doanh thu của năm 2026 = 30.000.000đ x 12 tháng = 360.000.000đ
Với mức doanh thu năm 2026 là 360.000.000đ/năm thì đang nhỏ hơn ngưỡng doanh thu chịu thuế là 500.000.000/năm
=> Khi cho thuê nhà, Ông Thắng không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN
Nhưng lưu ý: dù không phải nộp thuế thì ông Thắng vẫn phải thực hiện:
Ví dụ 2: Doanh thu cho thuê nhà đến mức phải nộp thuế
Bà Nguyễn Thị Thu Hằng cho Công ty Bảo An thuê nhà. Trên hợp đồng thuê nhà thỏa thuận như sau:
+ Thời gian thuê: 1 năm, bắt đầu từ ngày 1/4/2026 đến hết ngày 31/03/2027
+ Giá thuê là: 60.000.000đ/tháng
+ Bên thuê chịu trách nhiệm kê khai và nộp thuế thay cho chủ nhà (nếu có)
Thêm thông tin: từ tháng 1 đến hết tháng 3 năm 2026 chị Hằng không phát sinh doanh thu cho thuê nhà (không cho ai thuê cả)
Xác định nghĩa vụ kê khai nộp thuế cho thuê tài sản của Chị Hằng khi cho công ty Bảo An thuê nhà như sau:
* Tại năm 2026: cho thuê 9 tháng (Từ tháng 4 đến hết tháng 12 là 9 tháng)
Tổng doanh thu của năm 2026 = 60.000.000đ x 9 tháng =540.000.000đ
Với mức doanh thu năm 2026 là 540.000.000đ/năm thì đã vượt quá ngưỡng doanh thu chịu thuế là 500.000.000/năm
=> Năm 2026, chị Hằng sẽ phải nộp thuế GTGT và phải nộp thuế TNCN
+ Số thuế TNCN phải nộp = (540 triệu - 500 triệu) x 5% = 40 triệu x 5% = 2.000.000đ
+ Số thuế GTGT phải nộp = 540 triệu x 5% = 27.000.000đ
=> Tổng số tiền thuế mà công ty Bảo An phải nộp thay cho chị Hằng vào ngân sách nhà nước la: 2 triệu + 27 triệu = 29 triệu
* Tại năm 2027: cho thuê 3 tháng (Từ tháng 1 đến hết tháng 3 là 3 tháng)
Tổng doanh thu của năm 2027 = 60.000.000đ x 3 tháng =180.000.000đ
Với mức doanh thu là 180.000.000đ thì đang nhỏ hơn ngưỡng doanh thu chịu thuế là 500.000.000/năm => Bà Hằng không phải nộp thuế
Lưu ý: đối với năm 2027 này là giả định bà Hằng chỉ phát sinh 3 tháng doanh thu với công ty Bảo An thôi và hợp đồng chấm dứt sau hết hạn và sau đó bà Hằng không cho ai thuê nữa
Còn nếu bà Hằng lại gia hạn hợp đồng cho công ty Bảo An thuê tiếp hoặc cho đối tượng khác thuê thì phải cộng hết doanh thu của năm 2027 vào để xác định nghĩa vụ thuế
4. Mẫu hồ sơ kê khai:
4.1. Đối với trường hợp cho thuê nhà, cho thuê mặt hàng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi (cho thuê bất động sản)
* Trường hợp 1: Cá nhân (chủ nhà) tự kê khai thuế cho thuê nhà:
Thực hiện theo quy định tại khoản 4, điều 4 của Thông tư 18/2026/TT-BTC (Thay thế Thông tư 40/2021/TT-BTC) như sau:
+ Thông báo doanh thu/Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản: Mẫu số: 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC
* Trường hợp 2: tổ chức, doanh nghiệp khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà:
Thực hiện theo quy định tại điểm b, khoản 2, điều 4 của Thông tư 18/2026/TT-BTC như sau:
+ Tờ khai thuế của tổ chức khai thay: Mẫu số 01/TCKT ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.
+ Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản: theo Mẫu số 02/BКKTBĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.
4.2. Đối với trường hợp cho thuê các loại tài sản khác như cho thuê xe, máy móc, thiết bị... (các tài sản không phải là bất động sản)
Mẫu số 01/CNKD ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.
4.3. Lưu ý:
Theo quy định tại điều 8 của Thông tư 18/2026/TT-BTC thì:
1. Đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 18 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP ngày 05/03/2026 của Chính phủ thì được khai điều chỉnh theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 01 tháng 6 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo doanh thu chịu thuế thực tế phát sinh trong năm 2025 và khai doanh thu năm 2026 theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư này.
Trong đó: khoản 3 Điều 18 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP như sau:
Điều 18. Điều khoản chuyển tiếp
...
3. Đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước thời điểm ngày 01 tháng 01 năm 2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 06 tháng nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân thì được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng theo quy định tại khoản 1 Điều 3, mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định này, trường hợp mức doanh thu còn lại trên 500 triệu đồng thì thực hiện nộp thuế theo quy định tại Nghị định này và được xử lý tiền thuế đã nộp theo quy định tại Điều 12 Nghị định này (nếu có).
2. Đối với trường hợp đã kê khai, nộp thuế theo hướng dẫn tại Thông tư số 40/2021/TT-BTC thì không điều chỉnh lại. Trường hợp chưa khai thuế thì thực hiện theo hồ sơ, thủ tục quy định tại Thông tư này và không bị xử phạt.
5. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế
Theo quy định khoản 3, điều 8 của Nghị định 68/2026/NĐ-CP thì:
+ Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản thì cá nhân được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế.
+/ Trường hợp khai thuế hai lần trong năm tính thuế thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế như sau:
+/+ Lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế
+/+ Lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
+/ Trường hợp khai thuế một lần theo năm tính thuế thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế;
+ Trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.
Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế;
6. Địa điểm, nơi nộp tờ khai thuế, nơi nộp tiền thuế
Theo khoản 4, điều 8 của Nghị định 68/2026/NĐ-CP thì:
Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.
Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay. Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê;
7. Lưu ý:
+ Tổ chức thuê bất động sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay có trách nhiệm khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân khi chi trả thu nhập cho cá nhân. Hồ sơ khai thuế thay, nộp thuế thay thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
(Theo khoản 7, điều 8 của Nghị định 68/2026/NĐ-CP)
+ Đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước thời điểm ngày 01 tháng 01 năm 2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 06 tháng nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân thì được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng theo quy định tại khoản 1 Điều 3, mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định này, trường hợp mức doanh thu còn lại trên 500 triệu đồng thì thực hiện nộp thuế theo quy định tại Nghị định này và được xử lý tiền thuế đã nộp theo quy định tại Điều 12 Nghị định này (nếu có).
(Theo khoản 3, điều 18 của Nghị định 68/2026/NĐ-CP)
-----------------------------------------------------------------------------------------
=================================
8. Xác định nghĩa vụ kê khai thuế:
Căn cứ nội dung đã thỏa thuận trên hợp đồng để xác định nghĩa vụ thuế như sau:
+ Nếu trên hợp đồng thỏa thuận: Cá nhân (bên cho thuê tài sản) chịu các khoản thuế cho thuê tài sản thì trách nhiệm kê khai nộp thuế thuộc về cá nhân (bên cho thuê tài sản).
+ Nếu trên hợp đồng thỏa thuận: Doanh nghiệp (bên thuê tài sản) chịu các khoản thuế cho thuê tài sản (giá thuê chưa bao gồm thuế cho thuê tài sản) thì doanh nghiệp phải trách nhiệm kê khai nộp thuế cho thuê tài sản thay cho cá nhân (bên cho thuê tài sản).
-----------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------
9. Hồ sơ để DN đưa chi phí thuê tài sản vào chi phí được trừ:
Thực hiện theo quy định tại điểm d, khoản 13, điều 3 của Thông tư 20/2026/TT-BTC quy định chi tiết Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Nghị định 320/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 12 tháng 3 năm 2026 và áp dụng kể từ kỳ tính thuế năm 2025) như sau:
d) Đối với trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền thuê tài sản.
Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp phải nộp thuế thay cho cá nhân theo quy định của pháp luật về quản lý thuế thì doanh nghiệp được tính vào chi phí được trừ cả phần thuế nộp thay cho cá nhân đó nếu có chứng từ nộp thuế.
Như vậy: Hồ sơ của khoản chi được tính vào chi phí được trừ đối với khoản chi phí thuê tài sản của cá nhân là:
+ Hợp đồng thuê nhà
+ Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà. (từ 5 triệu đồng trở lên phải thanh toán không dùng tiền mặt)
----------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------------------
Kế toán Thiên Ưng chúc các bạn thành công!
Các bạn muốn học cách kê khai thuế GTGT, TNCN, Cách xác định chi phí được trừ không được trừ, cách lập báo cáo quyết toán thuế TNCN, TNDN thực tế....
---------------------------------------------------------------------------------------------