---------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------
a.2, Cách tính thuế Giá trị gia tăng cho thuê tài sản:
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT X 5%
a.3, Cách tính thuế Thu nhập cá nhân cho thuê tài sản:
Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN X 5%
-----------------------------------------------------------------------------
b. Cách xác định Doanh thu để tính thuế cho thuê tài sản:
Dù là cá nhân khai thuế trực tiếp hay là DN khai thuế thay thì cách xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định đối tượng không phải nộp thuế cũng như sau nhé:
Theo Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC:
"Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch."
Theo Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC:
"Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định.
Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi."
Theo Công văn 2626/TCT-DNNCN ngày 19/7/2021 hướng dẫn Thông tư 40:
Điểm mới 16: Về mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế trong năm (điểm c khoản 1 Điều 9)
- Sửa đổi quy định về mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định Cá nhân cho thuê tải sản không phải nộp thuế trong năm, theo đó:
- Trường hợp Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng từ 8,34 triệu đồng trở xuống thì không phải khai thuế.
- Trường hợp không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng trên 8,34 triệu đồng thì cá nhân phải khai, nộp thuế trong năm kể cả trường hợp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế trước 31/12 của năm tinh thuế; trường hợp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế sau 31/12 của năm tính thuế thì không phải nộp thuế nếu tổng doanh thu thực tế từ các hoạt động kinh doanh từ 100 triệu đồng trở xuống.
- Các trường hợp đã nộp thuế trong năm, đến cuối năm cá nhân tự xác định doanh thu trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì có trách nhiệm chứng minh và đề nghị xử lý hoàn trả hoặc bù trừ vào số phải nộp phát sinh của kỳ sau theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Như vậy:
- Nếu KHÔNG phát sinh doanh thu đủ 12 tháng (dương lịch) và bình quân doanh thu tháng từ 8,34 triệu đồng trở xuống: => Thì KHÔNG phải khai thuế.
- Nếu KHÔNG phát sinh doanh thu đủ 12 tháng (dương lịch) và bình quân doanh thu tháng trên 8,34 triệu đồng: => Thì cá nhân PHẢI khai, nộp thuế.
Nhưng do có 2 cách lựa chọn kỳ kê khai, nên cụ thể như sau:
+) Nếu cá nhân lựa chọn kê khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán => Thì phải khai, nộp thuế.
+) Nếu cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm, lại có 2 trường hợp như sau:
* Nếu nộp hồ sơ khai thuế trước 31/12 của năm tinh thuế: => Thì phải nộp thuế.
* Nếu nộp hồ sơ khai thuế sau 31/12 của năm tính thuế: => Thì không phải nộp thuế (nếu tổng doanh thu thực tế từ các hoạt động kinh doanh từ 100 triệu đồng trở xuống); Còn nếu tổng doanh thu trên 100tr thì phải nộp thuế.
------------------------------------------------------------------
c. Hồ sơ khai thuế cho thuê Tài sản:
- Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu 01/TTS.
- Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (Mẫu 01-1/BK-TTS - Nếu là cá nhân trực khai thuế hoặc 01-2/BK-TTS - nếu DN khai thuế thay).
- Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng.
- Tờ khai lệ phí môn bài.
- CMND/CCCD phô tô công chứng của chủ nhà.
- Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế nhưng không đi được và ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế). Trường hợp DN kê khai thay thì không cần giấy uỷ quyền.
Trường hợp bạn không tải về được thì làm theo cách sau:
Bước 1: Comment mail vào phần bình luận bên dưới
Bước 2: Gửi yêu cầu vào mail: ketoanthienung@gmail.com (Tiêu đề ghi rõ Tài liệu muốn tải)
Chú ý: -> Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.
- Doanh nghiệp khai thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì trên tờ khai tích chọn “Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế thay, nộp thuế thay theo pháp luật thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức hoặc ký điện tử theo quy định. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế thể hiện người nộp thuế là tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay.
---------------------------------------------------------------
d. Nơi nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản:
- Nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.
-----------------------------------------------------------------------
e. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản:
- Nếu là cá nhân trực tiếp khai thuế:
+) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
+) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
- Nếu là DN nộp thuế thay:
+) Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thuộc trường hợp nộp hồ sơ khai thuế theo tháng thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo liền kề tháng phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay.
+) Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thuộc trường hợp nộp hồ sơ khai thuế theo quý thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo liền kề quý phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay.
+) Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay nộp hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
+) Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay nộp hồ sơ khai thuế năm là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.
---------------------------------------------------------------------------
f. Thời hạn nộp tiền thuế cho thuê tài sản:
- Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.
- Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
---------------------------------------------------------------------------------------
Như vậy:
- Chi phí thuê nhà của cá nhân cá nhân hợp lý trường hợp có Tổng doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu/năm thì DN cần 1 bộ hồ sơ gồm:
- Hợp đồng thuê nhà, hợp đồng thuê xe ô tô, phụ lục hợp đồng...
- Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà, thuê xe (Không nhất thiết phải chuyển khoản cũng được theo điểm 2.4 khoản 2 điều 4 Thông tư 96, vì không có hóa đơn).
- Chứng từ nộp thuế thay chủ nhà và hồ sơ kê khai thuế thay.
|
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Chú ý Trường hợp: Trong hợp đồng thuê có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (GTGT, TNCN) và DN nộp thuế thay cho cá nhân thì DN được tính vào chi phí tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay.
- Nếu trên hợp đồng ghi là "giá thuê đã bao gồm thuế" thì mặc dù không phải chia cho 0.9 nữa => Nhưng khoản tiền thuế nộp thay này sẽ bị loại.
- Nếu trên hợp đồng ghi là "giá thuê chưa bao gồm thuế" thì sẽ bị chia cho 0.9 để tính ra doanh thu tính thuế => Nhưng khoản tiền thuế nộp thay đó sẽ được đưa vào chi phí được trừ khi tính thuế TNDN.
Ví dụ: Công ty kế toán Thiên Ưng thuê nhà của Bà B với giá thuê là 11.250.000 chưa bao gồm thuế (GTGT, TNCN) thanh toán 6 tháng 1 lần = 67.500.000đ và Công ty nộp thuế thay cho cá nhân.
=> Thì Cty sẽ được tính vào chi phí được trừ: Tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay
= Tổng tiền thuê tài sản + Tiền thuế GTGT + TNCN
Trong đó:
- Tổng tiền thuê tài sản = 67.500.000
- Tiền thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
Doanh thu tính thuế GTGT = Doanh thu chưa bao gồm thuế / 0.9
= 67.500.000 / 0.9 = 75.000.000
-> Tiền thuế GTGT = 75.000.000 x 5% = 3.750.000
- Tiền thuế TNCN phải nộp (Cách tính tương như thuế GTGT)
= (67.500.000 / 0.9) x 5% = 3.750.000
=> Tổng chi phí được trừ = 67.500.000 + 7.500.000 = 75.000.000.
Chi tiết việc tại sao phải chia cho 0.9 các bạn có thể bấm vào "Cách tính thuế cho thuê nhà" trên phần b nhé!
-----------------------------------------------------------------------------------
Kế toán Thiên Ưng xin chúc các bạn thành công.
Các bạn muốn tìm hiểu chuyên sâu hơn về thuế TNCN, TNDN... Kỹ năng quyết toán thuế thì có thể có tham gia: Lớp học kế toán thuế thực tế chuyên sâu.
__________________________________________________