Hướng dẫn cách kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản theo thông tư 80/2021/TT-BTC và nghị định 126/2020/NĐ-CP
Theo quy định tại khoản 3, điều 25 của Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn về kê khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì:
Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh, kể cả trường hợp thuộc đối tượng được miễn thuế.
Khai thuế đối với một số trường hợp cụ thể như sau:
+ Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp, bảo lãnh vay vốn hoặc thanh toán tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài làm thủ tục phát mại, bán bất động sản đó đồng thời thực hiện khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân.
+ Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp để vay vốn hoặc thanh toán với tổ chức cá nhân khác, nay thực hiện chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) bất động sản đó để thanh toán nợ thì cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng thay phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ.
+ Trường hợp bất động sản do cá nhân chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác theo quyết định thi hành án của Tòa án thì cá nhân chuyển nhượng phải khai, nộp thuế hoặc tổ chức, cá nhân tổ chức bán đấu giá phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân chuyển nhượng. Riêng đối với bất động sản của cá nhân bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện tịch thu, bán đấu giá nộp vào Ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật thì không phải khai, nộp thuế thu nhập cá nhân.
+ Trường hợp chuyển đổi nhà, đất cho nhau giữa các cá nhân không thuộc các trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm đ, khoản 1, Điều 3 Thông tư này thì từng cá nhân chuyển đổi nhà, đất phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân.
+ Trường hợp khai thay hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, thì tổ chức, cá nhân khai thay ghi thêm “Khai thay” vào phần trước cụm từ “Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn phải thể hiện đúng người nộp thuế là cá nhân chuyển nhượng bất động sản.
Cơ quan quản lý bất động sản chỉ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản khi đã có chứng từ nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc xác nhận của cơ quan thuế về khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng được miễn thuế hoặc tạm thời chưa thu thuế.
Cách kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản theo thông tư 80/2021/TT-BTC và nghị định 126/2020/NĐ-CP như sau:
Đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thu nhập từ nhận thừa kế quà tặng là bất động sản => trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế.
Khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thu nhập từ nhận thừa kế quà tặng là bất động sản là loại thuế khai theo từng lần phát sinh (Theo điểm g khoản 4 Điều 8 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP).
1. Hồ sơ khai thuế:
Theo Điểm 9.3 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP thì Hồ sơ khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản gồm có:
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC
(áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản).
Chi tiết về mẫu và cách lập Mẫu số 03/BĐS-TNCN theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC thì công ty đào tạo Kế Toán Thiên Ưng mời các bạn xem tại đây:
+ Bản sao giấy chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu (đối với trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt Nam) phù hợp với thông tin đã khai trên tờ khai thuế
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào Bản sao đó. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở thì nộp bản sao được chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao được chứng thực hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 26/3/2010 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở.
+ Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở đã được chứng thực; hoặc Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được chứng thực. Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề. Trường hợp ủy quyền bất động sản thì nộp Hợp đồng ủy quyền bất động sản.
+ Đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản, Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thay thế bằng bản sao giấy tờ pháp lý chứng minh quyền được nhận thừa kế, quà tặng. Đối với nhận thừa kế, quà tặng là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở thì Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở được thay bằng bản sao giấy tờ pháp lý chứng minh quyền được nhận thừa kế, quà tặng.
+ Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp góp vốn bằng bất động sản thì Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản được thay bằng bản sao Hợp đồng góp vốn.
+ Tài liệu xác định đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, đối tượng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, đối tượng tạm thời chưa phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Bộ Tài chính (Điều 53 Thông tư số 80/2021/TT-BTC).
Cơ quan thuế lập Thông báo số thuế phải nộp mẫu số 03/TBT-BĐS-TNCN ban hành theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP gửi cho cá nhân. 
2. Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế:
Trường hợp nộp hồ sơ khai thuế theo cơ chế một cửa liên thông thì địa điểm nộp hồ sơ khai thuế thực hiện theo quy định của cơ chế đó. (Theo Khoản 2 Điều 45 Luật Quản lý thuế)
- Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đất theo quy định tại cơ chế một cửa liên thông nơi có bất động sản.
- Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở; cá nhân khai bổ sung hồ sơ khai thuế chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp hồ sơ khai thuế lần đầu đã hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất; cá nhân ủy quyền quản lý bất động sản là người nộp thuế theo quy định của pháp luật thuế thu nhập cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi có bất động sản.
- Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế quà tặng là bất động sản tại nước ngoài nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi cá nhân cư trú (điểm đ1 khoản 7 Điều 11 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP).
3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế. (Theo khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế).
Tuy nhiên, đối với cá nhân nộp hồ sơ khai thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế tiếp tục thực hiện theo hướng dẫn tại khoản 11 Điều 2 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/01/2015 của Chính phủ và khoản 5 Điều 21 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính.
(Theo khoản 3 Điều 88 Thông tư số 80/2021/TT-BTC).
Công ty đào tạo Kế Toán Thiên Ưng mời các bạn tham khảo thêm bài viết: